蛋碎之下，岂有完卵——深度剖析蛋壳公寓暴雷的底层逻辑 ...

绕梁

2020年注定是一个不平凡的一年，想必大家都经历了很多，在上半年近乎全民家里蹲的时期，现在回忆起来，还真是五味杂陈，下半年，当大家撸起袖子加油干的时候，在无数“漂们”又回到自己熟悉又陌生的城市里打拼挣钱之际，结果“家”没了。
自本世纪初大规模打工潮兴起之后，大城市的打工人苦黑中介久矣，最早的黑中介那和黑社会无异，我在这里举两个简单的例子，大家就理解了。注明：以下案例均为真实案例没有改编。
实例一：2009年，李某在朝阳双井附近要租一个两居室，在网上浏览后自己找到了业主的联系方式，与业主相约去看房，但是业主把钥匙放在了楼下一家小中介手里，便和业主一同去取钥匙，到了中介门店（姑且算门店吧，就是个摊），中介一听房子租出去了，还就是房东旁边站的李某租的，一下脸色就变了，说房东不懂规矩，租出去也要付辛苦费，房东刚要翻脸，旁边几个中介都围上来，不交钱今天就走不了，一手就夺走了房东的手机。房东最后害怕了，这个黑中介不仅逼迫业主交了2000块中介费，还逼迫李某也交了1000元的中介费，同时威胁李某说你在这个小区租房子就要给我们交钱，这叫服务费。为了防止租赁双方事后报警，还让他俩签了个居间合同。
实例二：2017年10月，两个小姑娘年租在太阳宫附近一个回迁房小区的隔断房里，因取快递和隔壁的住户发生冲突，被隔壁的男主王某打成轻伤，王某被依法拘留，但是戏剧的事情来了，这个王某就是这两个女孩所住的隔断房的业主，王某不仅要求中介把两个小姑娘赶出去，还要扣下她们已缴纳的房租和押金作为自己的赔偿。中介不敢得罪业主，就把两个姑娘赶了出来，并扣下了已缴纳所有的钱给了业主王某。
基于上述实例，结合大众租房需求激增，对于高品质稳定居住的向往，各种针对打工人的委托型公寓应运而生。目前在市场上以三家公寓最为知名，我简单的做一下盘点。
第一个是自如，链家的亲儿子，自2011年运营以来，自如现已在PC、APP、微信全渠道实现租房、服务、社区的O2O闭环，省去传统租房模式所有中间冗余环节，通过O2O模式重构居住市场格局，并建立了中国最大的O2O青年居住社区。
凭借着领先的O2O互联网管理经营理念，自如荣获2014年第十三届中国互联网大会“互联网创新实践典范”荣誉称号，发展历程被清华大学经济管理学院、中国工商管理案例中心作为市场营销案例用于MBA教学。
截至2017年8月，自如已进入北京、上海、深圳、杭州、南京5大城市。管理房屋数量超过40万间，累计服务15万自如业主，累计自如客100万人。
截止2018年10月，自如已开通北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、武汉、广州、天津9个城市。
第二个是相寓，我爱我家的亲儿子，相寓名字，取谐音“相遇”之意，让更多对品质生活有共同追求的好友在这里相遇。它的宣传语是“主张回归居住本身，带您进入美好租+生活”，其定位与不少公寓品牌类似，但其还肩负另一个艰巨任务——资产管理平台。
相寓我爱我家集团旗下专门从事房屋资产管理业务的专业业务品牌。品牌于2015年9月23日在北京成立 。相寓定位为中国高品位租住体验与生活服务首选O2O平台，强调高品位租住与生活服务两方面内容。即房源、服务、硬件及软件设施的高质量；以租住为入口，为业主及租客提供包括衣食住用行、金融、社交等在内的全面居家综合生活服务。
相寓基于客户的差异化需求，面向业主和租客定制了多种委托、装修、租住、家居产品和服务，从品牌建立之初，便推出了相寓HOME、相寓ROOM、相寓PARK、相寓INN四大产品品牌。
最后一个就是本文的主角蛋壳，蛋壳公寓是紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的高端白领公寓品牌，公司于2015年1月在北京成立，正式进入O2O租房市场，在北京、深圳开设分公司 。截至2019年1月17日，蛋壳公寓管理房间数量接近40万间 。
北京时间2020年1月17日晚间，长租公寓运营商蛋壳公寓成功登陆美国纽交所，股票代码“DNK”，成为2020年登陆纽交所的第一支中概股。 上市当天市值就达到了27.4亿美元。
以上三个公寓的概述基本来自百度百科，大家都能查到，但是，在最开始的时候，三家公寓本质上就是群租隔断房的升级版，就算这样，总体上说也是一个很大的进步，它虽然还是采取N+1或者N+2的模式（就是一个房子打一到二个隔断），但是比起之前的鸽子窝不知道强多少，大大降低了居住安全风险，并且严格规定了每个房间的居住人数，10平米以下的房间只能住一个人，一间卧室最多不能超过两个人，不允许养宠物，不能有孩子孕妇老年人。对于当时混乱的北京租赁市场起到了很大的积极作用，甚至是标杆模范作用。如果故事一直这样下去估计会很美好，但是企业是逐利的，过分的贪婪总是灭亡的先兆。
在2015年到2017年初，随着房地产经济的迅速崛起，本来圈地自萌的三家小公寓的境况就慢慢发生了变化。没有爸爸的蛋壳公寓在各种争夺房源的过程中处于下风，没有房源就没有客户，没有客户就没有钱，没有钱就更没有房源，蛋壳渐渐进入了恶性循环。反观另外两家，随着房产经济的爆发，自如和相寓的爸爸们赚的盆满钵满，不仅资金充裕，而且手中握有大量的房源和优质的业主资源。买房投资加托管模式成为两大中介公司新的利润增长点。要这么看的话，蛋壳就慢慢堕落就行了，但是就这样怎么会引起今年的暴雷呢？
好日子总会到头的，随着房价的持续暴涨，国家终于出手了，号称史上最严厉的房产政策随之而来，北京市在2017年3月17日到2017年3月28日11天之内出了13条政策，国家调控房价的决心从未有如此的坚决。短短两周，所有售楼处和中介门店从门庭若市变成了门可罗雀。据不完全统计，北京市整体房价平均每平米下降了1万元。尤其是商住类房产，房价直接腰斩，清仓大甩卖都没人要。众多房企和中介公司受到了重大打击，甚至银行都被拖下了水。既然这么多资金进入了房地产，这样一笔赔本的买卖，各方都不能接受，既然卖不行了，那就租！不求赚钱，只求止损。大家一定要记住一句话，资本是要吸血的。所以2017年各种长租公寓如雨后春笋一样诞生，牛鬼蛇神纷纷进入了这个行业，各种派系运用手里的资源纷纷加入租赁大军，以求在这个狭小的市场里分一杯羹，这些派系都有谁呢，请看下图：


（图片来自凤凰网）
看到了吧，这么多企业都下场厮杀了，房租能不涨吗，其实北京房租从2017年6月份就已经开始上涨了，年底的西红门的大火只是加速了这一过程。资本市场也瞄准了长租公寓这块肥肉，所以在2017年底，红杉资本帮助自如进行融资，自如在全范围内开始收房，给出托管价格比普租价格每月高出1000到2000块，以争取完成70万套目标，给投资机构一张完美的答卷。链家也发动所有的力量看，力争把报价高的二手房在售业主转变成自如房东。其目的有两个：一是帮助亲儿子自如发展壮大，二是提高自己市场占有率，在房地产市场低迷期用自如拴住这些在售业主，以待时变，在下一次市场高峰时，有充实的链家独家房源（自如在售房源几乎只有链家自己的经纪人能够带客户）。既然自如开了金融资本＋房产模式的口子，各家就纷纷跟进，但是这样赚钱的效率实在太慢了，于是蓬勃发展的互联网经济也就顺理成章的替他们假设起了高速公路，不！应该是火箭发射基地。
近几年互联网经济蓬勃发展，但是变现之路困难，很多互联网大厂只能烧钱，却看不到利润，他们急需用手里的资源和用户来回炉自己的资金，毕竟互联网企业工资水平高，天天都有人张着嘴等吃饭呢。所以深陷房地产泥潭的金融资本和急需变现且手里掌握着大量韭菜的互联网公司一拍即合。于是针对打工人，年轻毕业生的租房金融贷款时代到来。
我们来看看大家是怎么玩的，依旧以自如、相寓、蛋壳这三家北京租赁公寓三巨头为例。首先自如，作为腾讯系支持的长租公寓，自如首选了京东白条，凡是打白条的租客，服务费立刻打七折（年付客户才可以享受到的折扣），然后每个月收取大约千分之6的利息，可以每个月支付，这个已经算良心了。相寓就玩的有点花了，相寓的租房信用付，用的当然是腾讯的老对头阿里了，芝麻信用700分以上轻松月付，但是很少有业务员有和客户说明白月付是要有条授权短信的，其实就是一种信用贷，一次贷款一年，每个月还款的那一种。最后就是本文的主角，蛋壳公寓的租金贷是和微众银行合作的，不仅完成了押一付一的租房贷款，而且还帮着腾讯的微众银行开了不少户，真是又赚钱又赚流量。
综上所属，这三家其实玩的都是一个套路，那就是在吃房租差价的基础上，在吃利差。对了，还吃业主，没想到吧，这三家签订的合同一般要求业主给与一定的空置期，一般为一个月到三个月不等（主要看房子的装修情况），打款条件一般为月付，这就很流氓了，你让租户月付你收人家利息，你给业主月付却理所应当！这就产生了另一项利润，租户是替公寓机构贷款12个月的钱，租户替机构还利息，机构给业主月付，那这11个月的钱不就到了租赁机构自己手里了吗，只要有源源不断的租户还有持续不停的房源，那这钱赚的简直不要太香了。
理想很丰满，现实很骨感。如果剧本照这么写下去，可能真的要开创一个新的房产经济模式，但是一山不能容二虎，更何况现在是群狼！在互联网资本加入战局以后，各方竞争更加激烈，有爸爸照的自如和相寓还好一点，他们有很多源源不断的房源入场，而且都是自己的老客户老业主，只要杀一下熟就可以了。作为没有爸爸的蛋壳公寓只能靠自己。自如和相寓的平均空置期大约是45天，那我蛋壳就30天甚至20天；自如和相寓给业主打钱是月付，那我蛋壳就押一付三；自如和相寓平均租金2500，那我蛋壳就2000。就这样到2019年，蛋壳就已经负债累累，但是市场打的是真不错，自如和相寓在各大城市已经招架不住了，但是利润率一言难尽。
2020年注定是要载入史册的一年，由于众所周知的原因，这一年全国的租赁业务陷入了停滞，所有长租公寓的空置率达到了顶峰，空着的房子租不出去，业主的租金要照付，越来越多的租客租赁合同违约、退租、逾期支付。各大资本纷纷从房地产撤资，医药行业成为新的宠儿。在和各方因素之下，蛋壳最终成了长租公寓这一浪潮的牺牲品，留下的只有一地鸡毛。
从古至今，衣食住行都是百姓所依，五千年来，天灾人祸不断。以民之所依获利者，往往结局惨淡。经济的发展是建立在新的需求和创新上，而不是依附在类似居住生存的刚需上。例如炒股如果炒输了 ，只到不是押注所有，贪婪成性，那也不会万劫不复。而衣食住行的基本保障一旦失去，那人将毫无退路。所有逐利的资本性行为都要远离老百姓安身立命的需求之外。否则只会竹篮打水一场空。

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